L’aumento generale dei tassi indetto dalla Banca Centrale Europea ha influenzato particolarmente i mutui a tasso variabile già in corso, comportando un incremento della rata mensile che, sommato al caro bollette e all’aumento generale dei prezzi, sta diventando sempre più difficile da sostenere.
Per questo motivo, molti italiani stanno cercando di migliorare le condizioni del proprio finanziamento, anche con l’obiettivo di ottenere una rata mensile più vantaggiosa.
Vediamo quindi nel dettaglio vantaggi e svantaggi delle tre possibili opzioni: surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo.
Surroga
La surroga è l’opzione più nota ai mutuatari. Essa consiste nel trasferire il proprio debito verso un’altra banca, a patto che si verifichi un miglioramento delle condizioni.
Quali sono le caratteristiche della surroga?
- L’importo richiesto deve corrispondere al debito residuo del precedente finanziamento
- L’operazione non prevede dei costi iniziali aggiuntivi, quindi non vi sono da pagare ulteriori spese di istruttoria, perizia, notaio, ecc.
- La prima banca non può opporsi alla scelta del cliente né applicare delle penali, in quanto si tratta di un trasferimento e non di un’estinzione anticipata
- Al nuovo istituto finanziario verrà inoltre trasferita l’ipoteca primaria sull’immobile
Questa strada è però percorribile solo quando il trasferimento del mutuo comporta un vantaggio reale per il cliente. In generale, è ottimale richiedere la surroga quando a migliorare è il tasso di interesse applicato e il finanziamento non ha superato la metà della sua durata, dato che nel piano di ammortamento alla francese la quota interessi è più alta nel primo periodo.
Sostituzione
A differenza della surroga, grazie alla sostituzione del mutuo è possibile aprire un nuovo finanziamento anche, eventualmente, chiedendo un importo più alto rispetto al debito residuo, in modo da ottenere una parte di liquidità aggiuntiva.
Il cliente ha inoltre la possibilità di stipulare il contratto a condizioni totalmente nuove, anche per quanto riguarda gli intestatari e garanti coinvolti.
La sostituzione prevede che:
- Il cliente dovrà affrontare nuovamente le spese iniziali di perizia e istruttoria, sostenendo inoltre i costi necessari per sottoscrivere l’atto notarile e stipulare una nuova assicurazione
- Trattandosi di estinzione, oltre ai costi di apertura, il cliente dovrà corrispondere alla banca anche i costi di chiusura anticipata, se e ove previsti (oggi sono molto rari giacché per legge, da qualche anno, le banche non possono applicare penali ai mutui con finalità acquisto prima casa, per esempio).
- La richiesta potrà essere presentata sia alla banca che ha erogato il mutuo da sostituire, sia ad altro istituto finanziario
Rinegoziazione
La rinegoziazione è un’opzione concessa dalla stessa banca erogante per consentire ai propri clienti di migliorare le condizioni del mutuo qualora si siano verificati dei cambiamenti incisivi nella situazione economica e finanziaria del cliente.
In questo caso, il cliente può chiedere di modificare il tasso di interesse, lo spread applicato, la durata o il tipo di contratto, ad esempio passando dal fisso al variabile o viceversa.
È inoltre necessario tenere in considerazione che:
- Non vi è alcun obbligo per la banca erogante di rinegoziare il mutuo, seppur sia nel suo interesse non perdere il cliente
- Il cliente non dovrà sostenere dei costi aggiuntivi per la richiesta
- Non vi è un limite di tempo da rispettare. Il cliente può richiedere la rinegoziazione del mutuo anche poco tempo dopo aver stipulato il contratto
- Non è necessario attendere un tempo minimo dal rifiuto di una proposta e l’invio di una nuova, anche se è caldamente consigliato cercare di rinegoziare aspetti diversi del contratto. Ad esempio, se la banca dovesse rifiutare la proposta di modifica del tasso di interesse, in un secondo momento si potrebbe chiedere di variare la durata del mutuo